前言

买房对于我来说，还是件比较遥远的事情，但学习完今天的课程，收获还是很大的。

毕竟买房不常有，但买卖时常在。

PS：以下分隔线中为课程原文，因采用具体案例讲解，不方便删改，核心为第一个大标题的买房指南。

买房指南

1. 区分定金（惩罚性）、订金（无属性）、押金（保证性）。
2. 网签主要是为了保障买房人的利益，防止有些房主“一房二卖”。
3. 开发商有《商品房预售许可证》，一般说明他具有合法的出售资质。
4. 在中介合同里约定，一旦房子交易失败，中介退还全部的中介费。
5. 买房常见的三类纠纷和对应的注意事项。

相关案例

说到买房的问题，我自己就有个事情不吐不快。今年刚好准备换个房子，经过几个月的看房、选房，终于定了下来并签了合同，交了中介费、首付款等一堆费用，就差合同里约定的120万元公积金贷款了。

可就在网签之前突然出了篓子，北京市新出了一个公积金贷款的政策，新政中的最重要一个贷款条件就是“认房又认贷”。这政策一出，我的120万元贷款一下子打了水漂，一分钱也贷不出来了。郁闷之情简直难以言表，交这么多年公积金，不就是为了买房子能有低利息的贷款吗！

贷款没了，但是合同已经签了，钱也交了一部分，咋办呢？看合同，合同决定一切！做律师的我，对交易中可能出现的问题会考虑得比较多，所以签合同时就会做好准备。

在我的购房合同中有约定，因为政策问题而不能贷款的话，买卖双方是可以解除合同的，并且互不追责，房主把钱退给我就行。而和中介签的合同里约定的是，不管什么原因，只要买卖的合同一解除，中介都得无条件退还中介费。

你看，不管怎么着，总算是有个保障，房子买不成，钱不会有损失，这就是通过法律手段对市场交易风险的防范。如果合同里没这样的约定，那我可能也会陷入纠纷中，现在得在法院打官司呢。

我自己本身是律师，所以法律风险意识强，考虑得相对来说比较周全，能够做好预防。但是如果没这个意识，买房可能就比较麻烦了。比如，我一朋友老李买房，就遇到这么个“倒霉事”儿。

老李前段时间通过中介买了套二手房，签合同当天，老李给房主交了20万元的定金，也给中介交了10万元的中介费。合同签好后，因为房价上涨，房主又反悔了，要求再加30万元才网签。老李现在也正烦恼着。

显然，在这件事情上，我们应该重点关注这么两点：

• 签了合同，也交了定金和中介费，却还没网签，会有什么风险？
• 老李应该怎么做来保障自已的权益呢？

要解决这些问题，我们首先应该了解这么几个法律知识。

法律知识

首先是定金、订金和押金这“三种金”，尤其要注意前两个词，第一个是确定的“定”，第二个是订单的“订”。现实生活中，你应该经常见到它们，甚至很多人可能以为这仨都是一个意思。事实上，一字不同，差别可是大了去了。用词不同，承担的法律后果就明显不一样。

一、定金

定金是具有惩罚性的。简单来说就是，签了合同交了定金后，如果交钱方违约，定金不用退；如果收钱方违约，应该双倍返还定金。这一点在法律上叫做定金罚则。

定金的具体数目要由双方约定，但不能超过合同金额总数的20%。比如说，总金额为100万的某个买卖合同，定金的数目就不能超过20万。超过这个比例，将不会得到法律的支持，属于无效约定。

想必你已经发现，开头我们提到的老李故事中，他所支付的20万元就是这个“定金”。

二、订金

生活中我们还经常用到“订金”这个词，不同于第一个词，这个“订金”没有惩罚作用。如果双方合同上写的是订金，一旦发生违约，合同不能正常进行，收钱的人把订金退回去就行了。也就是说不管是哪一方违约，只要合同没法儿履行，需要解除，退钱就够了。

三、押金

押金则具有保证的属性。一旦交钱方违约不履行合同，收钱方可以不用退还押金；而如果收钱方违约，只用退还押金就行了。所以押金的存在，主要保障的是收取者的权益。遇到交押金的情况，就一定要慎重考虑了。

所以在生活中，一定要根据具体的交易模式和需要达到的效果，来选择适合自已的“三种金”。看到这“三种金”的字眼，也一定要谨慎对待。“一字千金”，大概就是这三个词的使用差别了。

另外一个重要的概念是“房屋网签”。房屋买卖的双方签订合同后，需要到房地产管理部门进行备案，并要公布在网上。备案后就会得到一个网签号，双方可以通过网签号在网上查到相关信息，并且网签后，卖房人就不能再通过合法渠道对房子二次出售。显然，网签主要是为了保障买房人的利益，防止有些房主“一房二卖”。

另外，如果双方都同意，网签也是可以撤销的。网签备案合同和双方实际签订的购房合同往往是不一样的。实际生活中，当网签合同和实际签订的购房合同不一致的时候，要以实际签订的合同为准。

情景分析

明白了这些，再来思考我们提到的两个问题。

第一个问题，老李目前的风险有哪些？

对于老李来说，最大的风险来自于他已经交了20万的定金。因为房子没有网签时，房主仍然可以对外出售，或者用来抵押借款。一旦发生这样的情况，老李不但房子买不成，想退钱也得起诉才行，花钱又麻烦。当然，如果房主真的这么做了，也要承担违约责任和损失赔偿，并且还要承担惩罚性的赔偿责任。

第二个问题，老李应该怎么做呢？

首先老李应该尽快起诉房主，同时申请财产保全，查封这套房子，保证诉讼过程中房子不被交易或抵押出去。

有时侯我们为什么不想打官司，就是因为害怕打完官司后，钱也花了，房子却没了，所以在这里的诉讼保全措施很重要，能够保障诉讼后的执行问题。现实中可不就是不怕无赖不给，就怕无赖没钱嘛！

在起诉后，老李就有两种选择了。他可以选择解除合同，要求对方承担违约责任，如果违约责任不足以赔偿损失，也可以主张损害赔偿。他也可以要求继续履行合同，同时要求小张承担违约责任。

对于老李来说，因为交了20万定金，所以最起码房主应该给他40万元，也就是我前面说到的“定金罚则”。当然如果还有其他的损失，或是约定的违约金高于这个数，还可以继续要求赔偿。

通过这些分析，你应该能发现，只要法律措施用得好，违约方得不到任何好处，而你的合同也能继续得到履行，还能获得一定数目的违约金或赔偿。

思维“法”宝

其实，买房子对于我们每一个人来说都是一件大事，光是买房要花的钱，几乎就是大多数人的全部家当，所以房产市场少有波动，不管房价上涨还是下跌，都会带来大量纠纷。在这里，我为你总结了一些常见的纠纷。

首先是新房购买的纠纷，经常出现在三、四线城市，一般包括这么几种情况：

• “五证”不全的楼盘，出现资金断裂、烂尾的纠纷；
• 新房在购买后降价，导致买房人集体要求退房的纠纷；
• 交房后，因为发现了质量问题而引起的纠纷；
• 开发商为了规避政策，额外收费而引起的纠纷。

而二手房交易的纠纷，则通常包括这么两种，一种是卖房人签了合同后，又单方面要求涨价，或是撕毁合同、另外出售而引起的纠纷。另一种则是买房人因为房价下跌，违约不购买而引起的纠纷。

再有一种，就是开头我那样的情况。因为政策的调整，导致买房人不再有买房的资格或不能获得贷款，从而产生纠纷。

知道了有这三种情况的纠纷，我自然也总结了相应的注意事项，让你能够对号入座，细致防范。

比如说在购买新房时，你应当注意以下这么三点。

第一、要确认开发商的售房资质，也就是通常所说的五证：

• 《商品房销售（预售）许可证》；
• 《建设工程施工许可证》；
• 《建设工程规划许可证》；
• 《建设用地规划许可证》；
• 《国有土地使用证》。

一般情况下，只要开发商拿到了《商品房预售许可证》，就说明他具有合法的出售资质。因为通常，没有其他四证，他也拿不到预售证，所以这种情况一般比较安全。买房子时，只要你向销售提要求，他就会给你看这些证件的。如果仍然不放心，找当地的住建委咨询一下就可以了。

第二、要细致阅读《认购协议书》的条款。因为这份协议书是开发商单方面制订的合同，往往会存在些霸王条款，要看清楚究竟能不能解除认购书，以及解除条件等内容。

第三、要核对清楚《补充协议》的信息。因为《购房合同》一般是格式合同，具体的信息还是要看《补充协议》，核心包括交房时间、违约责任、房产证的办理时间、贷款情况、房款的支付时间等内容。

在购买二手房时，你应当注意以下这么五点。

第一、一定要查看房本原件，确认产权情况。如果你要从已婚人士那里买房，房子可能是的夫妻共同财产，一定要让双方到场签字，以免以后有麻烦。

另外，有的房子产权更复杂一些，比如说通过继承而获得的房子，虽然房子只登记在一个人名下，但有好几个共有权人。如果你买的是这样的房子，一定要确认所有的共有权人都在合同上签字，或者他们共同委托了某一人来出售房屋。

切记，一定不能图省事忽略这一步，一旦有哪位共有权人提出异议，很有可能又是一场官司了。

第二、要注意产权证办理和交房问题。一般情况下，是先办产权过户手续、再办理交房，或者这两者同时进行。这里一定要考虑清楚，资金能否全部到位，至少你也要保证，交房前能拿到银行的贷款批准通知。

第三、弄清楚户口迁出问题。如果房子本身落有户口，要考虑清楚这个户口能不能迁出去。另外，要约定好如果户口迁不出去的违约责任，因为一旦出现户口不能迁出的情况，法院也不能强制迁出，对于买房人来说，也只能通过诉讼来主张违约责任，要求对方给点钱了。

第四、约定一些“弹性条件”。房地产交易的程序复杂，周期也比较长，所以通常可以在合同中约定好，因房价涨跌造成损失的处理方法，约定相应的调价条款或解除条款。

比如说可以约定，在产权变更登记前，如果房价涨跌不足20%，风险应该如何分担；如果超过20%，又应该如何分担的问题等等。

第五、处理好中介问题。二手房一般会涉及到中介费，在中介合同里明确约定，一旦房子交易失败，中介就要退还全部的中介费。至于交易失败后多长时间内退钱，以及中介费的多少，也都应该在合同中说清楚。

面对政策调整带来的问题，我只能提醒八个字，“及时关注、提前约定”。现实生活中，政策调整可能导致购房资格、贷款资格或者是税费出现问题。在签合同时，谁都不知道未来会有什么变化，但我们还是可以根据经验，做好预防。

还是那句话，合同就是一切。你需要在合同中提前约定好，政策调整后该怎么办，是双方无责任解除合同呢，还是有条件地继续履行。

后话

灵魂一问：人的一生，一定要买房吗？